Hemos acordado todos los hermanos vender un piso que nuestro padre tenía en Sanxenxo pero nuestra madre, que sólo tiene la legítima, se niega. ¿Podemos vender el piso sin su consentimiento?
En primer lugar , empezaremos por las nociones generales.
El pleno dominio incluye las tres facultades: usar, por ejemplo, utilizar un piso vivir en él; disfrutarlo que sería alquilarlo y cobrar la renta pactada; y disponer, por ejemplo, vender el piso. Si tienes el pleno dominio del piso puedes vivir, alquilarlo o venderlo.
El usufructo, en este caso se separan las facultades, el usufructuario puede usar y disfrutar del piso mientras viva; y otro, el nudo o desnudo propietario es el titular del derecho de disponer.
También existen otras variantes del usufructo como el derecho de habitación o el “quasiusufructo” que es un usufructo que concede a su titular la facultad de consumir o gastar las cosas usufructuadas.
Dicho en otras palabras, que suma la facultad de disponer a la de usar y disfrutar. Su objeto clásico son las cosas consumibles siendo la más típica de todas el dinero, puesto que, si el disfrute natural del dinero son sus intereses, no cabe duda que su uso normal es el gastarlo .
La legitima del cónyuge viudo se traduce en nuestra ley en el usufructo vitalicio de una cuarta parte del haber hereditario si concurre con descendientes y de la mitad si no hubiera hijos u otros descendientes en la herencia.
En el propio testamento el testador puede atribuir al cónyuge determinados bienes o dinero en pago de su usufructo pero también los herederos, si no consta prohibición en el testamento, puede “pagarle” el usufructo a la viuda mediante la atribución de bienes o de dinero. Lo más habitual es esto último, es decir, acordar con la viuda una cantidad de dinero en pago de su cuota usufructuaria.
Para calcular el valor del usufructo se resta de 89 la edad del usufructuario. No podemos olvidar que el valor mínimo del usufructo vitalicio es el 10% del valor total del bien y el valor máximo es el 70%. Por ejemplo, si la viuda tiene 57 años, pues 89-57=32. Esto quiere decir que el usufructo vitalicio de una cuarta parte de la herencia vale el 32% del valor total de esa parte para esta viuda de 57 años.
En el caso del piso si vale 150.000 € multiplicamos x 32%= 48.000€ y después dividimos entre 4 ( el usufructo se constituye sobre la cuarta parte del valor de la herencia ).
En total el usufructo valdría 12.000€. Hay que decir que si no hay acuerdo entre herederos y viuda solo podrá decidir la autoridad judicial.
En definitiva, los herederos no pueden vender el piso sin el consentimiento de la viuda salvo que, como queda explicado, se convenga con ella el pago de su usufructo entonces los herederos ya gozan del pleno dominio y por lo tanto pueden transmitir a voluntad el inmueble.